|
|
Loyers impayés
|
|
 L’agrément du locataire
Pour que l’assurance produise ses effets, le locataire doit tout d’abord satisfaire à des conditions précises de ressources (voir ci-dessus). Ensuite, il doit fournir des pièces justificatives (bulletins de paie, avis d’imposition, etc.) et remplir une fiche de renseignements.
La caution solidaire
La personne qui se porte caution solidaire s’engage pour une certaine durée à payer immédiatement au bailleur les sommes dues par le locataire en cas de défaillance de ce dernier.
Pour que l’assureur accepte de garantir le remboursement des loyers, la caution devra répondre aux mêmes critères de solvabilité que le locataire. En outre sa résidence fiscale devra être située en France.
|
 |
Quelles Garanties ?
L’assurance loyers offre quatre garanties principales. En voici la liste:
les loyers impayés, c’est-à-dire le remboursement des loyers dus (le loyer principal, les charges et taxes récupérables sur le locataire) ainsi que les indemnités d’occupation, en cas de défaillance du locataire, quel que soit le motif du non- paiement.
A noter: Le montant de loyers impayés est généralement limité tant dans son montant que dans sa durée.
les détériorations immobilières, c’est-à-dire le remboursement des frais de réparations consécutifs à toutes dégradations ou détériorations immobilières constatées au départ du locataire. La constatation des dégradations résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement.
Il est donc bien évidemment indispensable d’effectuer les états des lieux et ce, de manière particulièrement rigoureuse et exhaustive. La garantie couvre également la perte pécuniaire consécutive au temps matériellement nécessaire à la remise en état des locaux.
A noter: La garantie ne couvre pas le défaut d’entretien, l’usure normale (la vétusté n’est jamais à la charge du locataire) ni les dommages causés par la transformation des locaux autorisée par le bailleur. Par ailleurs, les dommages causés au mobilier ne sont pas couverts
Le départ prématuré du locataire c’est-à-dire l’indemnisation du bailleur jusqu’à récupération des locaux en cas de décès ou de départ prématuré du locataire.
Les frais de contentieux, c’est-à-dire les frais de procédure engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés ou pour obtenir le remboursement des détériorations immobilières. Il s’agit des frais d’huissier – dont le commandement de payer, d’avocat, d’avoué et des frais afférents à l’expulsion.
A noter: La garantie ne couvre généralement pas les dommages-intérêts, les amendes éventuellement mis à la charge du bailleur par un tribunal.
L’assureur organise également une permanence téléphonique afin de fournir aux assurés une information juridique et de les aider dans leurs démarches
|
|
 Comment être indemnisé ?
Pour que le contrat d’assurance produise ses effets, le bailleur doit s’acquitter de certaines obligations. Au stade de la conclusion du contrat, il doit ainsi:
rédiger et faire signer un contrat de bail conforme à la législation en vigueur, obtenir du locataire toutes les garanties sur sa solvabilité, faire stipuler dans le contrat de bail une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, veiller au règlement régulier des loyers et charges et agir dès la survenue d’impayés.
Pendant l’exécution du contrat, il doit: en cas d’impayés, adresser au locataire, dans des délais prévus au contrat, un courrier de relance puis une mise en demeure de payer, si la dette n’est pas entièrement recouvrée, transmettre à l’assureur, dans un délai imparti, une déclaration de sinistre accompagnée des pièces justificatives.
Les indemnités sont généralement versées dès le troisième mois suivant celui du premier terme impayé.
Bien évidemment la garantie rétroagit et prend en compte les impayés dès le premier mois, informer l’assureur des éventuels règlements effectués par le locataire postérieurement à la déclaration de sinistre, en cas de dégradations ou disparitions constatées lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, adresser au locataire, dans un délai stipulé au contrat, une mise en demeure d’effectuer les travaux ou de prendre à sa charge le montant des réparations (justifié par des devis établis par des entreprises) puis, en cas d’inexécution du locataire, de transmettre dans un certain délai à l’assureur une déclaration de sinistre.
Primes d’assurances: déductibles !
Les primes d’assurances versées au titre de la garantie du risque de loyers impayés sont déductibles du revenu foncier pour leur montant réel.
Lorsque le contrat comporte également la garantie d’autres risques, seule la fraction de la prime destinée à couvrir le risque de loyers impayés est déductible: elle doit donc être distinguée (article 31-I-1 a bis du Code général des impôts). La fraction déductible représente 100 % du montant total des primes versées.
Une attestation est adressée chaque année à l’assuré afin qu’il puisse bénéficier de cette déduction.
Quel coût ?
Comme tous les services, les assurances impayés de loyers ont un coût.
Les tarifs sont variables et dépendent naturellement des politiques de chaque compagnie, mais aussi de toute une série de critères:
location, vide ou meublée, montant mensuel des loyers et charges, type de contrat, simple assurance loyers impayés ou package incluant notamment l’assurance propriétaire non-occupant.
Dans ces conditions, le coût de l’assurance loyers impayés varie de 3 à 4 % du montant annuel des loyers et charges.
Sachez toutefois que les assurés bénéficient d’un avantage fiscal puisque les primes versées sont déductibles des revenus fonciers, ce qui permet de minorer les coûts de cette protection.
|
|
 |
Pour tous renseignements:
 |
|
|
Loyers impayés
|
|
|
|
